В одном из недавних дел, рассмотренных Верховным Судом, компания возвела на крыше своего здания чердак и использовала здание после реконструкции без разрешения на ввод в эксплуатацию, за что была оштрафована на 500 тыс. рублей. Аргументы компании о наличии зарегистрированного права собственности, а также решения суда об отказе в удовлетворении иска о признании чердака самовольной постройкой не убедили суд, который поддержал позицию контролирующего органа о назначении штрафа.

В рассмотренном деле компания возвела на крыше своего здания надстройку, которая была учтена в составе одного из помещений, право собственности на которое было зарегистрировано в ЕГРН. Государственный строительный надзор города Москвы установил, что компания в нарушение частей 1 и 2 статьи 55 ГрК РФ эксплуатирует объект капитального строительства после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и вынес постановление о привлечении компании к административной ответственности.

Одновременно с этим был начат спор о признании надстройки самовольной постройкой. Спор был выигран собственником здания, который доказал, что надстройка соответствует строительным нормам и не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.

Затем собственник оспорил постановление о привлечении к административной ответственности, однако суды первых трех инстанций разошлись во мнениях. Точку поставил Верховный Суд, который отверг доводы истца о том, что наличие зарегистрированного права собственности на помещение или судебное решение об отказе в признании постройки самовольной заменяют собой разрешение на ввод в эксплуатацию. Наложенный на компанию штраф был признан законным (см. Определение ВС РФ от 01.02.2023 № 305-ЭС22-18488 по делу № А40-103770/2021).

Кассационный суд округа отменил решения нижестоящих судов, возвративших иск из-за нарушений правил подсудности в связи с наличием между сторонами арбитражного соглашения о рассмотрении дела в арбитраже во Франции. По мнению кассации, такая арбитражная оговорка ограничивает право истца на доступ к правосудию, поскольку страна места арбитража ввела санкции против России, кроме того, сам договор ввиду места его исполнения имеет тесную связь с территорией России.

В рассмотренном деле российская компания подала в российский суд иск о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами по контракту с испанской компанией. Суд первой инстанции возвратил иск из-за нарушения правил подсудности, так как стороны предусмотрели, что споры будет рассматривать арбитраж во Франции. С этим мнением согласился и апелляционный суд.

Однако кассация возвратила дело в суд первой инстанции, указав, что согласно ч. 4 ст. 248.1 АПК РФ к исключительной компетенции арбитражных судов в Российской Федерации относятся дела, в которых арбитражное соглашение неисполнимо по причине применения в отношении одного из лиц, участвующих в споре, мер ограничительного характера иностранным государством, создающим такому лицу препятствия в доступе к правосудию. Поскольку Франция в силу общеизвестного факта, не требующего доказывания, входит в число стран, которые ввели санкции против РФ, это дает право истцу односторонним заявлением перевести спор в российскую юрисдикцию.

При этом согласно позиции кассации само по себе применение мер ограничительного характера уже создает российской стороне препятствия в доступе к правосудию. Такая позиция предполагает, что истец не обязан доказывать фактическое влияние ограничительных мер на возможность исполнения арбитражной оговорки. Кроме того, кассационный суд указал на наличие тесной связи договора с территорией России, поскольку местом исполнения контракта являлось предприятие истца, расположенное на территории РФ (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.12.2022 № Ф03-6497/2022 по делу № А73-15265/2022).

Новый обзор судебной практики по самовольным постройкам поддерживает ранее занятый тренд на сохранение построек, кроме исключительных случаев, в частности, когда постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Обзор содержит разъяснения, в каких случаях постройка не может быть признана самовольной и какие постройки можно защитить от сноса. Верховный Суд в очередной раз подчеркнул, что снос самовольной постройки является крайней мерой. Обзор также коснулся процедурных вопросов, определив, кто может подать иск о сносе самовольной постройки, и разъяснил особенности исчисления сроков исковой давности по таким делам.

Утвержденный Обзор Верховного Суда исходит из базовой идеи о том, что само по себе нарушение градостроительных и строительных норм и правил не препятствует сохранению самовольной постройки, если будет установлено, что постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Если суд придет к выводу об устранимости допущенных нарушений, в резолютивной части решения указываются одновременно оба возможных способа его исполнения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. Право выбора способа исполнения решения суда в данном случае принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность.

Использование объекта не в соответствии с целевым назначением земельного участка, на котором он расположен, не является основанием для признания постройки самовольной. В то же время тот факт, что строение возведено на земельном участке, разрешенное использование которого в принципе не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки.

Верховный Суд вновь разъяснил, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Отвечая на вопрос о том, кто может предъявить иск о сносе самовольной постройки, Верховный Суд подчеркнул необходимость при рассмотрении дела установить наличие у истца не только формального права на предъявление иска, но и наличие материально-правового интереса в его удовлетворении. Данный интерес может проявляться либо в защите принадлежащего лицу гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан. Руководствуясь этой позицией, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов о сносе построенной без разрешения на строительство поликлиники по иску местной администрации. В обоснование своего решения Верховный Суд указал, что судами не был рассмотрен вопрос о наличии у администрации интереса в сносе социально значимого объекта – детской поликлиники.

Рассматривая процессуальные аспекты споров о сносе самовольной постройки Верховный Суд среди прочего указал, что утверждение судом мирового соглашения недопустимо без исследования судом вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки. При этом важным условием для сохранения постройки является отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Данный критерий также имеет решающее значение при определении сроков исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки. Общий трехлетний срок исковой давности применяется к таким делам лишь тогда, когда самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, в противном случае исковая давность не течет (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Верховный Суд подтвердил выводы нижестоящих судов о том, что договор подряда, устанавливающий стоимость работ, в разы превышающую рыночную, является недействительным. Согласно позиции судов, спорный договор подряда был заключен на заведомо невыгодных для заказчика условиях и его заключение повлекло причинение заказчику явного ущерба, о чем должно было быть известно подрядчику как профессиональному участнику рынка строительных услуг.

В рассматриваемом деле был заключен договор подряда на выполнение работ по ремонту и отделке помещений. Общая цена работ составила чуть более 4 миллионов рублей. Заказчик обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным, ссылаясь на п. 2 ст. 174 ГК РФ (сделка, совершенная во вред интересам юридического лица) и то, что спорный договор был заключен на заведомо невыгодных для заказчика условиях и причинил ему явный ущерб.

Согласно сложившейся судебной практике и предыдущим разъяснениям Верховного Суда, о наличии явного ущерба может свидетельствовать заключение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом наличие обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, в данном случае не является обязательным.

В ходе судебной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость работ на момент заключения договора подряда составляла около 800 тыс. рублей, то есть в несколько раз меньше их договорной цены. Исходя из этого суды трех инстанций пришли к выводу о том, что оспариваемый договор подряда заключен на заведомо и значительно невыгодных условиях для заказчика, признали договор недействительным и присудили заказчику разницу между договорной и рыночной стоимостью работ.

Верховный Суд отказал в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам, тем самым подтвердив выводы нижестоящих судов о том, что договор подряда, цена которого в несколько раз превышает рыночную стоимость работ, установленную экспертом, является недействительным. При этом Верховный Суд отметил, что подрядчик, являясь профессиональным участником рынка строительных услуг, знал или должен был знать о том, что цена завышена (см. Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2023 № 310-ЭС22-28130 по делу № А23-3928/2020).

С 1 января 2023 года Закон о государственной регистрации недвижимости был дополнен положениями о примерных условиях сделок, направленных на возникновение, изменение, прекращение или переход прав в отношении объектов недвижимости. Такие примерные условия будут разработаны Росреестром с последующим размещением на его официальном сайте. Стороны смогут использовать их на добровольной основе при заключении сделок с недвижимостью.

Согласно ст. 427 ГК РФ в договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати.

Согласование определенных договорных условий посредством включения в договор отсылки к ним (incorporation by reference) распространено в международной коммерческой практике (в частности, договоры Международной торговой палаты, торговые термины Инкотермс), однако в России разработка типовых договоров некоммерческими организациями или государственными органами является сравнительно редким случаем.

Нововведение позволит оптимизировать договорную работу в сфере недвижимости, а со временем приведет к формированию отдельной судебной практики по применению примерных условий, что повысит уровень правовой определённости. Кроме того, значение примерных условий договоров по российскому праву (ст. 6 ГК РФ) состоит в том, что они могут применяться к правоотношениям сторон для восполнения пробелов в законе и договоре в качестве обычая, даже если стороны прямо не согласовали их использование в конкретной сделке (см. Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ).