С июня 2017 года кредиторам будет предоставлено право предъявлять требования о погашении задолженности напрямую к контролирующим лицам компаний, признанных недействующими, в случае если их действия повлекли ее неплатежеспособность. Возбуждать процедуру банкротства для этого не потребуется, поскольку, как правило, у недействующих компаний конкурсная масса отсутствует. Изложенный подход позволит существенно снизить количество ведущихся в настоящий момент неэффективных процедур банкротства и активнее привлекать к ответственности недобросовестных контролирующих лиц компаний.

В декабре 2016 года был принят закон, в соответствии с которым кредиторы компании, включая ФНС РФ в части погашения налоговых недоимок, смогут предъявлять иски напрямую к бенефициарам компании в целях погашения задолженности. Условием для предъявления такого требования является признание компании недействующей в связи с недобросовестными действиями ее контролирующих лиц (Федеральный закон от 28 декабря 2016 г. № 488-ФЗ). Указанные поправки, среди прочего, позволят налоговым органам взыскивать налоговые недоимки напрямую с бенефициаров недействующих компаний.

В частности, кредиторы смогут предъявлять иски к следующим контролирующим лицам:

• директорам компаний, в случае нарушения ими стандарта добросовестности и разумности при ведении дел компании,
• членам коллегиальных органов (в частности, совета директоров), за исключением тех, кто голосовал против решения, принесшего компании убытки, либо, действуя добросовестно, не принимал участия в голосовании;
• иным контролирующим лицам, имеющим фактическую возможность определять действия компании, в том числе имеющим возможность давать указания ее менеджменту.

Указанные изменения вступают в силу с 28 июня 2017 года.

Верховный Суд признал, что при отсутствии у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание, судебный пристав вправе обратить взыскание на единственный актив должника, несмотря на то, даже если его стоимость существенно превышает сумму долга. Такая позиция Верховного Суда дает кредиторам инструмент для активного стимулирования должников к добровольному погашению задолженности под угрозой обращения взыскания на имеющиеся у должников дорогостоящие активы.

В деле, рассмотренном Верховным Судом, кредитор (банк) в связи с неисполнением должником решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору на сумму 700 тыс. рублей обратился в суд с требованием об обращении взыскания и продаже с торгов единственного актива должника – недвижимого имущества (нежилого здания и земельного участка) общей стоимостью 8,5 млн. рублей. Суды нижестоящих инстанций признали такое требование об обращении взыскания на дорогостоящую недвижимость несоразмерным сумме задолженности и отказали банку в его удовлетворении со ссылкой на нарушение прав должника.

Однако Верховный Суд посчитал требования банка обоснованными. Основным фактором в этом отношении послужило то обстоятельство, что банку удалось доказать факт отсутствия у должника какого-либо иного имущества, на которое можно было бы обратить взыскание. В качестве доказательств банком были представлены официальные ответы от государственных органов (Пенсионного фонда РФ, Росреестра, ФНС и ГИБДД УМВД) об отсутствии у должника иного имущества (денежных средств на банковских счетах, объектов недвижимости, транспортных средств и др.), что открыло банку возможность обращения взыскания на единственный актив должника, несмотря на то, что его стоимость значительно превышала сумму долга. При этом Верховный Суд указал, что права должника в такой ситуации защищены тем, что разница между суммой задолженности и суммой, вырученной от реализации имущества, подлежит возвращению должнику (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утвержденный Президиумом ВС РФ 20.12.2016). 

Верховный Суд РФ признал действительным условие соглашения о реструктуризации долга, предусматривающее отказ подрядчика от требования погашения заказчиком задолженности в части 36 млн. рублей.  Нижестоящие суды признали такое условие недействительным как нарушающее запрет дарения между коммерческими организациями. Однако Верховный Суд с такой позицией не согласился, указав, что далеко не всегда прощение долга представляет собой дарение.

В ходе строительства у заказчика возникла существенная задолженность по оплате уже выполненных подрядчиком работ. В связи с этим стороны заключили соглашение о реструктуризации долга, по которому заказчик получил рассрочку в погашении задолженности (в части 6 млн. рублей), и подрядчик также отказался от права требования в отношении остальной части долга (36 млн. рублей). Тем не менее, подрядчик обратился в суд за взысканием полной суммы долга, не учитывая свой ранее данный отказ от части требований. Нижестоящие суды поддержали позицию подрядчика и удовлетворили иск в полном объеме, признав условие о прощении части долга недействительным, поскольку оно, по мнению судов, нарушает запрет дарения между коммерческими организациями (п. 4 ст. 575 ГК РФ).

Однако Верховный Суд с такой позицией не согласился, отменил акты нижестоящих судов и, следуя ранее сложившейся практике Высшего Арбитражного Суда, указал, что отношения кредитора и должника по прощению долга можно квалифицировать как дарение, только если судом будет установлено очевидное намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. В то же время в рассматриваемом случае прощение долга имело иную цель – стимулирование должника к погашению оставшейся части задолженности посредством установления нового срока для ее оплаты и уменьшения объема имеющейся задолженности, а также взаимный отказ сторон от применения мер ответственности.

Таким образом, по мнению высшей судебной инстанции, недействительным может быть признан только такой отказ от требования погашения долга, из которого очевидно следует намерение компании безвозмездно одарить своего контрагента и который не обусловлен какими-либо иными причинами, вытекающими из экономических отношений сторон сделки.

С 2017 года у правообладателей земельных участков, как частных собственников земельных участков, так и у арендаторов публичной земли, а также у собственников объектов недвижимости появилось право инициировать проведение комплексного развития территории. Комплексное развитие предполагает разработку документации по эффективному использованию территории для размещения ключевых объектов (жилых домов, офисов и производственных объектов), а также создание для них необходимой инфраструктуры.

Правообладателям, желающим инициировать комплексное развитие территории, необходимо заключить договор об этом с местными органами власти. В договоре определяются основные обязательства сторон по участию в развитии территории, в том числе по финансированию проекта. Предполагается, что частный инвестор будет финансировать строительство основных объектов (жилых, административно-деловых либо производственных объектов), а муниципалитет, в свою очередь, будет обеспечивать строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Участие в комплексном развитии территории позволит правообладателям зданий и объектов недвижимости получить налоговые льготы либо претендовать на снижение арендной платы за земельный участок, в случае если он находится в публичной собственности.

По данным международной брокерской компании JLL, в 2016 году совокупный объем инвестиций в российскую недвижимость вырос более чем на 74%. Общий объем инвестиционных сделок по итогам прошедшего года достиг $4,2 млрд. Сильнее всего рост спроса отмечается в сфере офисной недвижимости и торговых помещений.

Наибольшей популярностью в качестве сфер вложения инвестиций в 2016 году пользовались офисные помещения, на долю которых пришлись 58,6% сделок. Торговые помещения, ранее занимавшие ведущие позиции среди популярных направлений инвестирования, в 2016 году заняли второе место и обеспечили 13,3% реализованного спроса. Остальная часть инвестиций в сфере недвижимости в 2016 году пришлась на гостиницы (11,8%), жилые помещения (7,6%) и производственный сектор (5,7%).

Большая часть сделок на рынке недвижимости по-прежнему проходит в г. Москве, однако по сравнению с 2015 годом популярность столичной недвижимости в 2016 году упала на 10 процентных пунктов (с 90% от общего объема сделок до 80%). При этом возросла популярность объектов в других регионах, в частности, в г. Санкт-Петербурге (с 4% до 6%) и в других областях России (с 6% до 14%).