В 2017 году инвесторы вложили в российский рынок коммерческой недвижимости около 4,6 млрд. долларов США. Кроме того, по итогам 2017 года доля иностранных инвестиций в российскую недвижимость выросла почти в 3 раза. По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается после кризиса. По прогнозам аналитиков, в 2018 году ожидается дальнейший рост активности инвесторов, увеличение совокупного объема сделок и рост доли иностранных инвестиций.

Согласно совместному отчету аналитиков компании JLL и Сбербанка 2017 год был успешным для российского рынка коммерческой недвижимости. Совокупный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 4,6 млрд. долларов США, что на 9% выше аналогичного показателя за 2016 год. 

Наибольший интерес у инвесторов вызывают торговые (40% общего объема сделок) и офисные площади (35% общего объема сделок). По территориальному признаку по-прежнему лидируют Москва (79% сделок) и Санкт-Петербург (16%). Кроме того, отмечается оживление интереса иностранных инвесторов к российской недвижимости по сравнению с прошлым годом. Так, если в 2016 году объем иностранных инвестиций составил 6%, то в 2017 году он увеличился до 17%.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост инвестиций в указанном сегменте: ожидается, что в 2018 году объем сделок с недвижимостью продолжит расти и к концу года достигнет 5 млрд. долларов США.

В закон об актах гражданского состояния внесены поправки, предусматривающие формирование единой базы ЗАГС. В результате нововведений также будет обеспечен доступ нотариусов к базе ЗАГС через Единую информационную систему нотариата. Представляется, что внедрение данной системы решит давно существующие в российском праве проблемы, связанные с сокрытием недобросовестными лицами факта регистрации брака при заключении сделок и последующим оспариванием заключенных ими сделок их супругами, а также с мошенническими действиями при принятии наследства. Данные нововведения также повышают актуальность удостоверения сделок у нотариусов даже в том случае, когда по закону нотариальное удостоверение сделки не является обязательным.

Отметим, что до настоящего времени базы данных ЗАГС были разрознены: фактически каждый регион вел свою собственную базу записей актов гражданского состояния. Это открывало простор для злоупотреблений и мошенничества, поскольку фактически у участников оборота отсутствовала реальная возможность получить достоверную информацию о том, состоит ли контрагент по сделке в браке, а также удостовериться в подлинности документов на наследство.

Со вступлением данных поправок в силу, обратившись к нотариусу, участники оборота смогут обезопасить себя от вышеупомянутых рисков, что позволит снизить число злоупотреблений. Нотариусы будут проверять достоверность сообщенных контрагентами и наследниками сведений и подлинность представленных ими документов в базе ЗАГС через Единую информационную систему нотариата. В этой связи для исключения вышеуказанных рисков участникам оборота рекомендуется уверять нотариально все существенные сделки с физическими лицами, даже в том случае, когда нотариальное удостоверение по закону не является обязательным.

21 декабря 2017 года Пленум Верховного Суда принял значимое постановление о перемене лиц в обязательстве (цессии). Постановление содержит как разъяснения уже устоявшихся на практике подходов, так и ряд новых положений, которые являются реакцией на реформу ГК РФ. Среди важных разъяснений можно выделить разъяснения, направленные на решение вопроса о двойной уступке, о необходимости госрегистрации уступки прав по зарегистрированным договорам и сохранении в силе арбитражной оговорки в случае уступки права требования. Вместе с тем, из финального текста Постановления было исключено значимое разъяснение о возможности добросовестного приобретения права, поскольку на данном этапе Верховный Суд не решился сформулировать свою правовую позицию по указанному вопросу в окончательной форме, посчитав, что данный вопрос нуждается в дополнительной проработке.

Необходимость разработки и принятия Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 о цессии была вызвана в первую очередь произошедшим масштабным реформированием главы 24 ГК РФ, посвященной данному вопросу. Постановление Пленума содержит правовые позиции о договоре, на основании которого производится уступка требования: такой договор может быть как прямо предусмотренным законодательством, так и смешанным или непоименованным договором. По общему правилу договор предполагается возмездным.

В отношении необходимости государственной регистрации договора уступки Верховный Суд разъяснил, что если уступка происходит по сделке, требующей государственной регистрации, то и договор об уступке должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и основная сделка (например, уступка права требования арендных платежей по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации). Кроме того, важной является правовая позиция о том, что при уступке арбитражная оговорка по общему правилу сохраняет силу для нового кредитора и должника.

Одними из наиболее значимых разъяснений, содержащихся в Постановлении, являются правила, направленные на защиту интересов добросовестных участников оборота от различного рода махинаций. В частности, правило о двойной уступке, согласно которому в случае, если требование было уступлено сразу нескольким получателям, надлежащим новым кредитором считается то лицо, в отношении которого момент перехода требования наступил ранее. Остальные получатели могут требовать только возмещения убытков от цедента.

Однако из окончательного текста Постановления было исключено разъяснение о том, что если цессионарий переуступил свое право третьему лицу, которое приобрело его добросовестно и возмездно, то требование могут признать принадлежащим конечному приобретателю, даже если первоначальная уступка была признана недействительной, что было особенно актуально для участников долевого строительства. По мнению авторов Постановления, данная правовая позиция требует дополнительной проработки и поэтому в настоящий момент ее принятие было бы преждевременным. 

Верховный Суд рассматривал вопрос о том, может ли поручительство прекращаться по основаниям, которые согласованы сторонами в договоре, но прямо не указаны в законе, в частности, в связи с отпадением отношений покрытия. В рассмотренном споре генеральный директор компании выступил поручителем по ее обязательствам перед банком, с условием о прекращении поручительства в случае его увольнения. Однако, несмотря на произошедшее увольнение директора, Верховный Суд счел, что выводы нижестоящих судов о прекращении поручительства не основаны на положениях закона, которые не предусматривают такого основания для прекращения поручительства как прекращение трудового договора, и направил дело на новое рассмотрение.

В рассмотренном деле банк обратился в суд с требованием о взыскании задолженности компании по кредиту с ее поручителя, которым выступил генеральный директор компании. Однако выяснилось, что по условиям договора поручительства поручительство прекращалось при расторжении трудового договора с генеральным директором, который к тому моменту уже был расторгнут.

Суд первой инстанции не согласился с доводами бывшего директора о том, что поручительство прекращено, и взыскал с него долг. Апелляция отменила решение суда первой инстанции, признав условие о прекращении поручительства в связи с расторжением трудового договора правомерным, основываясь на принципе свободы договора.

Однако Гражданская коллегия Верховного Суда отметила, что в ст. 367 ГК о прекращении поручительства не предусмотрено такое основание, как расторжение трудового договора. В связи с этим, по мнению Верховного Суда, суды должны были определить, может ли в принципе расторжение заключённого поручителем и должником трудового договора быть предусмотрено договором поручительства в качестве основания прекращения поручительства (см. Определение ВС РФ от 05.12.2017 № 9-КГ17-14).

Представляет интерес дальнейшая судьба данного дела, которое было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку ограничение возможностей сторон по своему усмотрению согласовывать дополнительные основания для прекращения поручительства может стать серьезным ограничением свободы договора в данной сфере, которое необходимо будет учитывать в договорной практике.

По итогам 2017 года был зафиксирован крупнейший отток иностранных инвестиций из России – 900 миллионов долларов США. По мнению экспертов, уменьшение иностранных инвестиций связано с нереализовавшимися ожиданиями относительно сближения США и России после избрания Президентом США Дональда Трампа, падением цен на нефть, а также отсутствием значимых драйверов роста российской экономики. В связи с этим эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение экономического отставания России от развитых стран, если не будут предприняты шаги по реформированию экономики.

Согласно отчету Bank of America Merril Lynch за 2017 год чистый отток капитала из российских инвестиционных фондов составил около 900 миллионов долларов США. Кроме того, по данным доклада Российской академии народного хозяйства при Президенте РФ, несмотря на объявленную российскими властями политику «деоффшоризации», по итогам 2017 года Россия вошла в пятерку стран, в которых наиболее популярным является вывод денежных средств и активов в оффшорные юрисдикции.

Не обнадеживают и долгосрочные экспертные прогнозы: по данным британского Центра экономических и деловых исследований Россия к 2032 году больше не будет входить в список крупнейших экономик мира и опустится в мировом рейтинге с 11-го на 17-е место, уступив позиции таким странам, как Турция и Испания.

По мнению экспертов, негативные тренды в российской экономике связаны главным образом с внутренними рисками, которые привели к ухудшению инвестиционного климата в стране, а также с отсутствием значимых драйверов экономического роста. Немаловажную роль сыграло расширение антироссийских санкций и сохранение их действия на неопределенный срок, а также снижение цен на нефть. В связи с этим особую актуальность приобретают планируемые реформы российской экономики, направленные на улучшение показателей России на общемировом уровне.