Подрядчик может лишиться возможности требовать оплаты работ даже при наличии подписанных актов приемки, если не сможет подтвердить факт выполнения работ первичными документами и исполнительной документацией. Сложности также могут возникнуть при взыскании оплаты дополнительных работ, поскольку не все непредвиденные издержки подрядчика могут быть отнесены к дополнительным работам, подлежащим оплате. 

Верховный Суд ориентирует суды на усиление контроля за взысканием оплаты работ по договорам подряда. Данный тренд особенно проявляется в делах с участием государственных заказчиков и использованием бюджетного финансирования.

В одном из дел Верховный Суд отклонил фактически все представленные подрядчиком доказательства выполнения работ – начиная от актов приемки, подписанных заказчиком, до переписки сторон и актов сверки взаиморасчетов. При этом поскольку подрядчик не смог представить первичную и исполнительную документацию на работы, суд был лишен возможности провести судебную экспертизу с целью установить объем и стоимость работ.

В отношении споров о дополнительных работах Верховный Суд РФ разъяснил, что суды должны проверять причины превышения подрядчиком твердой цены контракта. Даже если судебная экспертиза подтвердила факт выполнения подрядчиком работ, не предусмотренных первоначальным проектом, суд должен проверить, можно ли отнести такие работы к дополнительным и чем была вызвана необходимость их выполнения. Если дополнительные работы вызваны просрочкой строительства со стороны подрядчика, то он не вправе требовать их оплаты. Подрядчик также не вправе квалифицировать свои издержки на строительство (такие как обеспечение временного электроснабжения и ограждения площадки) как дополнительные работы, подлежащие отдельной оплате, если иное прямо не предусмотрено договором.

Местные власти вправе резервировать участки под комплексное развитие территории – в этом случае застройщики не вправе претендовать на их получение, если испрашиваемая цель их использования не соответствует планам города. Кроме того, суды не вправе подменять муниципалитеты при определении функциональных зон использования участков, поскольку утверждение генплана относится к сфере компетенции местных властей.

Верховный Суд подтвердил право местных властей отказывать застройщикам в предоставлении земельного участка, если запрошенное застройщиком планируемое использование участка не соответствует планам города по комплексному развитию территории (КРТ). При этом не требуется, чтобы планы по КРТ были конкретизированы в виде утвержденной документации или заключенного договора с иным застройщиком. Достаточно самого факта отнесения испрашиваемого участка к зоне комплексного развития, чтобы считать его зарезервированным под данные цели. Ранее утвержденная документация по планировке территории, допускавшая размещение на спорной территории иных объектов автоматически утрачивает силу.

В другом деле Верховный Суд обратил внимание на то, что утверждение генерального плана является компетенцией муниципальных властей. В рассмотренном деле суд по иску собственника земельного участка признал недействующим утвержденный в городе генплан, согласно которому участок попал в зону размещения детского сада. Суд обязал муниципалитет принять новый генплан, однако муниципалитет решение суда не исполнил. В связи с этим собственник участка вновь обратился в суд, попросив уточнить решение суда и обязать муниципалитет изменить генплан и отнести участок к общественно-деловой зоне, допускающей строительство офисного здания. Однако Верховный Суд посчитал, что суды не вправе подменять муниципалитет в решении вопроса об установлении функциональных зон. Поскольку утверждение генплана относится к компетенции муниципалитета – только он вправе принять соответствующее решение.