В одном из недавних дел Верховный Суд отклонил требования собственников о легализации реконструированного объекта, в очередной раз подчеркнув, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в исключительных случаях при доказанности принятия застройщиком всех необходимых мер по получению разрешительной документации на строительство. Если застройщик обратился за получением или изменением разрешительной документации только после фактического завершения строительства или реконструкции объекта, то это свидетельствует об уклонении застройщика от соблюдения обязательных требований и не может служить основанием для легализации постройки в судебном порядке.

В рассматриваемом деле собственники объекта недвижимости осуществили его реконструкцию, увеличив площадь объекта более чем на 4 тысячи кв.м, и уже после завершения реконструкции обратились в администрацию за выдачей разрешения на строительство. Однако администрация отказала собственникам как в выдаче разрешения на строительство, так и в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с этим собственники обратились в суд с целью признания за ними права собственности на реконструированный объект.

Мнения нижестоящих судов по вопросу о возможности признания за застройщиком права собственности на реконструируемый объект разошлись. Окончательное решение по спору принял Верховный Суд, отказав застройщику в признании за ним права собственности на реконструкцию. Поскольку в рассмотренном деле застройщик обратился за получением разрешения на строительство уже после того, как реконструкция была фактически завершена, он нарушил градостроительное регулирование.

При этом Верховный Суд обратил внимание, что иск о легализации самовольной постройки не может быть использован для обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок строительства и регистрации новых недвижимых вещей. Иной подход ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнил предусмотренные законом требования (см. Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018).

С 1 января 2021 года вступили в силу изменения, упрощающие процедуру корректировки кадастровой стоимости недвижимости. Одним из ключевых изменений стала возможность правообладателей объектов недвижимости обратиться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости без необходимости судебного оспаривания – через обращение в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку. Внедрение указанных положений на практике планируется в период до 1 января 2023 года.

Закон, вносящий изменения в правила применения кадастровой стоимости, вступил в силу с 1 января 2021 года (см. Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ). Вместе с тем для внедрения его положений на практике предусмотрен переходный период до 1 января 2023 года.

Во исполнение данного закона Росреестром принят ряд приказов, изменяющих процедуру корректировки кадастровой стоимости. Ряд изменений направлен на упрощение процедуры исправления ошибок при определении кадастровой стоимости и предусматривает возможность подачи соответствующего заявления любым лицом в отношении любого объекта недвижимости, как в бумажном, так и в электронном виде. Кроме того, предусмотрена возможность обращения в бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку, с просьбой о разъяснении, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Другим существенным изменением является возможность подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости без обращения в суд. Соответствующее решение будет принимать государственное бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.