Верховный Суд признал за публичным образованием право требовать от застройщика, осуществляющего строительство на основании инвестиционного контракта, выдела в натуре и передачи публичному образованию помещений, соответствующих его доле в строительстве объекта. Если объект введен в эксплуатацию, банкротство застройщика и неподписание сторонами финального акта о реализации инвестиционного контракта не являются препятствием для выдела в натуре доли публичного образования и регистрации его права собственности на основании решения суда (Определение ВС РФ от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011).

Российское инвестиционное законодательство содержит специальное регулирование инвестиционных контрактов, строительство по которым осуществляется на земельном участке, принадлежащем публичному собственнику. Если такой инвестиционный контракт был заключен до 1 января 2011 года, то строящийся объект в период строительства признается находящимся в общей долевой собственности застройщика и публичного образования (п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности).

В деле, рассмотренном Верховным Судом, строительство велось на основании инвестиционного контракта, заключенного между застройщиком (ЗАО «Беговая-Плаза») и Правительством Москвы, по условиям которого после завершения строительства 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – ЗАО «Беговая-Плаза». Объекты были достроены и введены в эксплуатацию, однако банкротство застройщика помешало оформлению между сторонами финального акта о реализации инвестиционного контракта, в котором стороны должны были определить конкретные помещения, соответствующие их долям, и зарегистрировать право собственности. В связи с этим Москва обратилась с иском в суд о признании за ней права собственности на часть нежилых помещений, соответствующих ее доле.

Суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении требований со ссылкой на выбор Москвой ненадлежащего способа защиты права, поскольку по общему правилу способом защиты по подобного рода спором выступает понуждение стороны к исполнению инвестиционного контракта, то есть к подписанию акта о реализации инвестконтракта и распределению площадей.

Однако Верховный Суд с изложенным подходом не согласился. По мнению высшей судебной инстанции, поскольку объект находится в общей долевой собственности, то нежилые помещения, соответствующие доле Москвы, не вошли в конкурсную массу застройщика, и у публично-правового образования сохранилось право на иск об обязании передать вещь в натуре. Поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск подлежит рассмотрению  в деле о банкротстве застройщика. В резолютивной части решения суд должен указать на результат раздела введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов между сторонами, и указанный судебный акт станет основанием для регистрации права собственности вместо акта о реализации инвестконтракта. 

ФНС будет оценивать финансовую надежность банков прежде чем переводить кредитное учреждение на учет в специализированную «банковскую» налоговую инспекцию (МИ ФНС № 9). Если банк не был переведен в специализированную МИ ФНС № 9, то это означает, что у ФНС есть сомнения относительно его кредитоспособности, а значит с высокой степенью вероятности у такого банка в скором времени может быть отозвана лицензия. Для того чтобы узнать мнение ФНС о надежности банка достаточно знать его реквизиты, в которых указывается номер инспекции, где банк стоит на учете.

С 2014 года все ведущие банковские учреждения с учетом их финансовых показателей были переведены для целей налогового учета в специализированную МИ ФНС № 9. На данный момент на учете в МИ ФНС № 9 состоят 352 банка из действующих 643 (по данным ЦБ на 1 ноября 2016 г.).

Таким образом, принимая решения о переводе банка в специализированную МИ ФНС № 9, ФНС дает сигнал участникам рынка в отношении финансовой надежности кредитного учреждения. Чтобы узнать мнение ФНС о кредитоспособности банка, необходимо знать номер инспекции, где банк стоит на учете. Номер инспекции содержится в коде причины постановки на учет (КПП) банка, который обычно публикуется в разделе «Реквизиты» на сайте банка, где первые две цифры – это данные о регионе, а вторые две цифры указывают на номер налоговой инспекции.

Тем не менее, принимать решения об отзыве лицензии у банка вправе исключительно Центральный банк РФ. Поэтому потенциально оценки ФНС, основанные только на общедоступных сведениях, таких как отчетность и рейтинги банка, могут оказаться неверными и привести к падению финансовой устойчивости банка в связи с оттоком клиентов. Компетентность ФНС в данном вопросе и резонность ее прогнозов покажет время, однако банкам, которые не попали в заветный налоговый список, грозят серьезные репутационные риски.

Правительство РФ приняло Постановление, упрощающее порядок продажи вещей, полученных государством в собственность в результате конфискации, наследования и по иным основаниям. Предметы стоимостью не более 100 000 рублей будут продаваться напрямую первому обратившемуся без проведения торгов. Ценности, превышающие указанную сумму, будут продаваться посредством электронных торгов, а не открытых торгов, как было указано ранее.

Продажа движимого имущества, обращенного в государственную собственность, изначально была выведена из сферы действия закона о приватизации. В связи с этим для целей регулирования данных отношений Правительство одобрило упрощенную процедуру продажи такого имущества в целях его более эффективной реализации.

В частности, было введено правило, согласно которому при отсутствии заявок на приобретение имущества его цена постепенно снижается на 30% и в итоге может быть снижена на 90%. Кроме того, Правительством намечена тенденция на постепенный отказ от открытых торгов в пользу более простых процедур, в частности, торгов проводимых в электронной форме. Принятое Постановление также подробно описывает процедуру таких торгов.

Верховный Суд принял Постановление Пленума по вопросам обязательственного права. Помимо прочего, он указал, что плата за досрочный отказ от договора может быть снижена судом, если ее размер очевидно не соответствует потерям стороны, вызванным расторжением договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54).

Ранее ВАС РФ указывал на то, что снизить плату за односторонний отказ от договора можно лишь для целей защиты слабой стороны, в частности, в b2c договорах с участием потребителей. Во вновь принятом Постановлении Пленума ВС РФ № 54 такая оговорка отсутствует, в связи с чем можно ожидать распространение практики снижения платы за отказ даже в предпринимательских отношениях.

ВС РФ также не поясняет, требуется ли для снижения платы за отказ заявление стороны по делу или суд может снизить такую плату по своей инициативе. Однако в силу принципа состязательности судебного процесса и по аналогии со ст. 333 ГК РФ, касающейся снижения неустойки, вероятнее всего, судебная практика будет исходить из необходимости такого заявления. 

Правительство РФ приняло постановление о создании компенсационного фонда с целью защиты участников долевого строительства. Средства фонда будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков и будут расходоваться в случае банкротства застройщика на завершение строительства объекта либо на осуществление компенсационных выплат дольщикам.

С идеей создания компенсационного фонда изначально выступил Президент РФ Владимир Путин. Учредителем фонда выступит Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. С 1 января 2017 года застройщики жилья будут обязаны отчислять в фонд 1% от запланированной стоимости строительства, указанной в проектной декларации, причем выплата в фонд должна будет производиться застройщиком до заключения договора с первым дольщиком.

Фонд призван обеспечить страхование рисков дольщиков на случай невозможности завершения строительства объекта по причине банкротства застройщика. Для России подобный компенсационный фонд в сфере инвестирования в строительство создается впервые, в то же время практика создания подобного рода компенсационных фондов известна многим зарубежным правопорядкам.