Приняты новые разъяснения Верховного Суда по самовольным постройкам. В них описаны критерии для признания постройки самовольной, а также причины, не позволяющие признать ее таковой. Кроме того, установлены условия для легализации постройки. В частности, Верховный Суд допустил возможность легализации постройки путем утверждения судом мирового соглашения, а также вынесение альтернативного решения суда, во исполнение которого ответчик может по своему выбору либо снести постройку, либо привести ее в соответствие с установленными требованиями.

Верховный Суд утвердил Постановление Пленума от 12.12.2023 № 44 по спорам о самовольных постройках.

Самовольной является постройка, возведенная с нарушением строительных норм и градостроительных требований либо правил землепользования. Однако не любое такое нарушение повлечет снос постройки – при несущественных нарушениях, не угрожающих безопасности, суд может признать возможность сохранения постройки. Вместе с тем существенными нарушениями признается, например, несоблюдение предельного количества этажей или предельной высоты здания.

Самовольная реконструкция необязательно влечет снос всей постройки, если приведение ее в соответствие с требованиями возможно путем демонтажа только реконструированной части.

При этом защищены от признания самовольными постройки, для которых уполномоченный орган ранее выдал разрешение, но впоследствии отменил его в порядке самоконтроля, а также постройки, нарушающие ограничения использования участка, о которых застройщик не был осведомлен (в частности, если информация о таких ограничениях отсутствовала в ЕГРН).

Кроме того, застройщик сможет легализовать постройку в судебном порядке, если единственным нарушением является отсутствие необходимых разрешений, при этом застройщик добросовестно (а не для вида) предпринимал надлежащие меры к их получению.

Дополнительной возможностью для легализации является утверждение судом мирового соглашения – однако это возможно только после проверки судом всех условий для введения постройки в оборот, в том числе отсутствие угрозы безопасности.

Если суд все же признает постройку самовольной, он может вынести альтернативное решение о сносе постройки либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями, в частности, путем реконструкции. В этом случае право выбора способа исполнения решения суда принадлежит ответчику.